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温克坚:海南楼市的倒影
2019-11-13 14:57:46
来源:稻草和飞花(微信公号) 作者:温克坚
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摘要
像海南这样在政策上不断加码,刀刀见血,甚至调控出巨大经济内伤的例子,颇为罕见。海南的楼市, 似乎是一个错配而能动的官僚体系的倒影。

  立冬已过,寒风骤起,全国大部分地区都多了一层萧瑟之气, 好消息是,离全面建成小康社会的2020年只有不到50天了!

  对海南来说,2020年的到来,还意味着另一个好消息。根据2018年国务院发布的《中国(海南)自由贸易试验区总体方案》,到2020年,海南自贸试验区建设要取得重要进展。

  

 

  不过眼下的海南,和全国大部分地方一样,经济上寒意笼罩。

  根据官方数据,2019年前三季度,海南全省地区生产总值是3865.79亿元, 按可比价格计算,同比增速5.5%。有些尴尬的是, 2018年海南GDP数据就相当不好看,增长5.8%,低于预期目标1.2个百分点,连续两年都低于全国平均值。

  而在总量上,海南继续在底部徘徊,在全国31个省中位居倒数第四。

  作为中国最大的经济特区,海南全省GDP总量尚不及宁波,南通这样二三线城市的一半,这显然和当初的定位以及人们的期待有巨大的差异。

  如果说GDP总体数据还勉强保持增长的话,那么一些细分类目的数据就有些惨不忍睹了。

  2019年上半年,海南外贸进出口总值314.07亿元,同比下降5.6%;其中进口总值200.38亿元,同比增长4.5%;出口总值113.68亿元,同比下降19.3%。作为面积最大的自由贸易区,海南对外贸易数值低得惊人。

  海南省固定资产投资(不含农户)比上年同期下降4.8%。其中,民间投资同比下降1.4%;尤其是房地产,跌势可谓惊心动魄,前三季度,海南省开发投资同比下降28.1%,跌幅全国居首。同期房屋销售面积584.95万平方米,同比下降48.6%;房屋销售额928.92亿元,同比下降44.6%。

  海南惨淡的经济景象,当然和全国经济整体下行有关联。但就房地产市场而言,也和海南主事官员在“房住不炒”精神指引下,对房地产市场积极干预密切相关。

  作为非专业的房地产观察者,已经很难统计或描述这些年官方出台的不计其数的房地产调控措施。可以查到的一个说法来自中原地产研究中心, 据他们的统计数据显示,今年1—9月,全国房地产调控政策高达415次!而2018年1—9月同期数据是385次。

  而海南号称出台了史上最严厉的房地产调控措施,这里简单罗列一些:

  2016年,出台了“两个暂停”政策。一是暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批(包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批),二是暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

  2017年,规定五指山等4个市县,商品房只供应本市县的人,不准向外销售。

  2018年3月30日,海南印发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,做出了全省限售五年、限购地区要提供连续60个月社保及纳税证明等多项政策规定。

  2018年4月22日, 海南又紧急发布了全域限购措施,最终形成了一套力度堪称全国最严的政策体系。

  即使是到了2019年,海南依然严格执行限购政策,前不久,海南省长表示,2019年海南将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

  海南官方在房地产调控政策上的不折不扣不遗余力,多少有些令人费解, 调控政策的经济合理性基本不成立,甚至是相反的。我一年多前写过一篇短文,认为海南官方这种所谓最严格限购政策,不但在理论上侵犯了人们的交易自由,在实际后果上,也注定不会得到预期后果。海南目前人口不到一千万,相对而言,可以说是人少地多,还有大量的土地可供开发。海南的地理位置和气候条件,适宜人居,本来应该大力发展房地产行业,让更多人到海南定居,这会带来人才,资本,社会网络,也会形成资本积累, 这是发展海南经济的最佳通道。

  而在现实政策博弈中,海南地方政府的逻辑也显得颇为独具一格。房地产调控政策纷繁万象, 官方曾经提出“ 一城一策,因城实策”的口号, 给予地方政府回旋变通余地,而精明的地方政府往往阳奉阴违,点到为止,各取所需,巧妙维护地方基本利益格局,尤其是地方财政利益,因此房地产市场在各种调控政策下,虽然有很多扭曲和乱象,但依然是大部分城市的经济支柱, 一些地方政府甚至禁止房地产降价来“呵护”这个行业。像海南这样在政策上不断加码,刀刀见血,甚至调控出巨大经济内伤的例子,颇为罕见。海南的楼市, 似乎是一个错配而能动的官僚体系的倒影。

  不过政策选择可以恣意, 但经济下滑的现实压力是无法回避的。2019年10月15日,三亚发布了《关于进一步完善人才住房政策的通知》,被外界解读为向市场屈服,放松房地产限购,虽然官方对此反复否认,但一系列违背市场逻辑的调控措施,海南还能坚持多久?

  这其实是一个带有普遍意义的问题。

  注:本篇本来是3000字左右的分析,但怎样都发不出,于是裁减了一半……