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香港房价高,是因为囤积居奇吗?
2019-09-19 16:19:19
来源:周期评论(微信公号) 作者:周期小子
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摘要
之所以房价涨到了惊人地步,第一次是因为有地但不能卖,第二次是难以增加土地,无地可卖,都是人为干预,导致资源不能按照市场的需求配置。不是太自由造成的,而是不够自由造成的……

  (文章原标题:香港房价高,是因为政府囤积居奇吗?)

  香港原特首董先生在1997年曾提出过一项"八万五建屋计划",意在一劳永逸地解决香港住房问题,内容是:每年供应至少85000套住房,10年内全港七成以上家庭有能力购买房屋,轮候公屋时间由6.5年缩短至3年。

  现如今许多媒体都喜欢用这件事情说明一个观点:香港政府手里不是没有土地,而是有很多土地,只不过为了土地财政,必须限制供地。是不为也,非不能也!下面就来探讨一下这个观点是否有道理。

  董先生当年之所以能提出如此雄心勃勃的方案,是基于两个前提:

  1.当时政府手中确实有大量的土地,因为1984年的约定

  2.当时政府认为,今后土地可以象过去一样增加,比如填海

  1984年的约定

  1984年,中英两国政府签署了关于香港问题的联合声明和3个附件,大家都知道联合声明,宣布中国政府将于1997年对香港恢复行使主权,但不要忘了还有3个附件,其中附件三这样写到:

  【从联合声明生效之日起至一九九七年六月三十日止,根据本附件第三款批出的新的土地每年限于五十公顷,不包括批给香港房屋委员会建造出租的公共房屋所用的土地】

  

 

  中方当时为了防止港英当局在过渡期内大肆卖地花钱,削弱97后特区政府的施政能力,特地规定了这一条款。意思很明白:除了建造公租房,只允许过渡政府每年卖50公顷的土地。

  然而这样一个替港人利益着想的约定,却大大加剧了当时土地市场的供求矛盾,给本来就处于上升周期的香港楼市火上浇油。十几年内,香港地价上升了近20倍......临近回归那几年,由于房价涨得太猛,经中方同意,土地供应略有放松,但从未超过每年60公顷。

  97回归后,董特首在之所以解决住房问题上信心满满,敢于推出八万五,正是因为积攒了十几年的土地,现在终于可以不受限制地使用了,而新政府正好借此大行德政,树立威信,争取民心。

  但是,不论卖什么东西,一块钱一斤的时候开始限量供应,而且限供时间特别长,等到价格涨到20块一斤的时候,突然敞开供应了,岂有不跌的道理?

  更何况,屋漏偏逢连夜雨,当年又爆发了东南亚金融危机,香港也难以幸免。双重作用之下,几年之内房价狂跌了近70%,很多人变成了"负资产阶级"。

  不得已之下,为了救经济,港府只好来了个180度转弯,从"八万五"变成了"孙九条",再次限供土地,重回旧轨.....到2011年,香港楼市终于又恢复了1997年的昔日高位。

  但必须要强调的是:到2012年,特区政府储备的的一般住宅地只剩下391.5公顷,现在估计都快见底了.....也就是说,并非特区政府还有大量的土地不愿意卖,而是捉襟见肘,面临无米下锅的危险!

  填海难了

  填海,历来是香港这样的海港城市稳定增加土地供应的办法,香港迄今为止从填海工程获得的土地面积共计6700公顷,容纳了27%的人口和70%的写字楼。

  但是从下图可见,到2005年,也是香港楼市从最低谷2003年开始反弹的第2年,填海就停滞了。这是董先生1997年时难以预料的。环保团体的势力在1980年代很微弱,1990年代逐渐兴起,真正壮大是在本世纪,世界范围内都是如此。

  

 

  标志性事件是2004年1月9日,保护海港协会成功挑战特区政府,在香港终审法院推翻了"湾仔北填海计划",法院在判决中第一次给出了填海需要符合的三个原则:1.有迫切和凌驾性的当前需要;2.没有其他可行方法;3.对海港的损害减至最小。

  从此以后,填海就变得举步维艰,2005年以前每五年造地500到700公顷,而2005年到2009年锐减到84公顷,2010年更只有1公顷。

  人们总喜欢把香港与新加坡对比,为什么新加坡面积只有香港一半,人口是香港的75%,人均住房面积却能多一倍不止?原因很简单,第一,新加坡的海拔最高点只有160多米,基本是平地,而香港海拔最高处将近1000米,还有许多的四五百米的山峰,平地很少;第二,新加坡迄今为止一共填海造地14000公顷,而香港只有6700多公顷。

  如果香港能够达到与新加坡一样的填海面积,就意味着多了7000多公顷的平整土地,满足建房需要当然不在话下,而且居住条件也会大大改善。

  由于实在太缺乏土地,这就大体上满足了刚刚提到的填海三原则。2018年特首的施政报告中提出了"明日大屿"计划,准备在大屿山填海1700公顷,分十几年完成,预计可容纳百万人口。

  纵观香港楼市97前后的两次大牛市,之所以房价涨到了惊人地步,第一次是因为有地但不能卖,第二次是难以增加土地,无地可卖,都是人为干预,导致资源不能按照市场的需求配置。不是太自由造成的,而是不够自由造成的,不是资本主义制度造成的,而是资本主义不能正常运作造成的。

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